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重庆楼市为何如此低迷?房价触及天花板?-重庆京美网

时间:2020-03-03 16:47:50 来源:房掌柜

8月以来,楼市冷淡已成不争的事实,去化率断崖式下滑,售楼部到访人数急剧下降。同时,为了促进销售,越来越多的楼盘推出了各种优惠措施以期吸引购房者,其中也包括简单粗暴的降价。是什么原因造成了现阶段楼市的低迷?仅是传统淡季的原因吗?

1、全国楼市降温态势延续 房地产融资渠道继续收紧

最新数据显示,7月全国70个大中城市中,新房价格环比上涨的城市数量进一步减少,二手房价格连续两个月出现20个城市下跌的局面,楼市降温态势仍在延续。

中央再度强调“房住不炒”并初次明确表示“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。近期关于房地产各融资渠道继续收紧的消息不断,苏州、西安等多个城市也升级调控措施,这些都释放出调控不放松的信号。分析人士预计,接下来多个房价上涨较快的城市或进一步收紧政策。

国家统计局昨日公布数据显示,7月份,全国70个大中城市中,新房价格环比上涨的城市为60个,较上月的63个继续减少;二手房价格环比下降的城市数量连续两个月都是20个。

具体到价格涨幅,从环比来看,一二线城市新房和二手房涨幅略有升降,三线城市涨幅均与上月相同;从同比来看,一二三线城市新房和二手房价格涨幅不同程度地回落或相同。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,7月份,各地始终坚持“房住不炒”定位,以稳地价、稳房价、稳预期为目标,进一步落实房地产调控长效机制,房地产市场总体延续平稳态势。

“7月房价涨幅基本平稳,市场淡季非常明显。”中原地产分析师张大伟表示,楼市从3月至4月份的小阳春到5月至6月份的快速退烧,“房住不炒”再次成为政策的主导方向。

从70个城市环比涨幅榜来看,新房价格涨幅居前的城市有平顶山、大理、厦门、西安、成都,涨幅都超过1.3%;二手房方面,涨幅居前的有洛阳、宁波、厦门、包头和无锡,涨幅都在1.2%以上。

张大伟分析称,近期洛阳、无锡、包头、大理等城市房价持续上涨。房价上涨后城市就加码调控的趋势将会持续,7月份房价上涨的城市在8月到9月或有升级调控。

就重庆而言,在7月份多次入夏失败后,8月总算迎来骄阳似火。这样的天气,还能出来看房的真的是真爱。

2、产品结构失衡,改善产品占据大半壁江山

“目前重庆楼市销售不佳的产品主要是再改型产品,比如洋房、大平层、别墅,这3类产品的总价和单价都较高,客群基数相对较少,再加上由于2018年和2019年上半年整个重庆主城的供地的平均容积率基本上都在1.5,这种容积率的项目绝大部分都是洋房、大平层等再改产品,而且该类型产品的供应占比还在不断提高,所以导致该类型产品销售情况不佳。”领域机构董事、总经理刘兵表示。

据了解,就2019年上半年而言,容积率2.0及以下地块占比达74%,平均容积率仅1.5。且今年起拍楼面价逼近5400元/平方米。

据铭腾机构统计数据,8月份,重庆楼市新开高层项目92个,大平层项目3个,洋房项目70个,别墅项目32个。可见,改善产品已经占据了大半壁江山。

不仅是业态上的失衡,以刚需为代表的高层产品,也渐渐以三四房为主流。以8月将开盘的高层项目(北区)来看,一共有40个楼盘,其中建筑面积低于90平的楼盘仅10个,包括万科四季花城、华融现代城、恒大云湖上郡、世茂璀璨天城、龙湖九里峰景等。而像万科翡翠公园的高层,面积区间在建面180-212平,御临府的主力面积为建面120-154平。可以看出,小户型产品开始绝迹。

比如香港置地今年陆续面世项目如壹号半岛、壹江郡、嘉景湾、林山郡及云山岳等,都是面积较大、总价较高的大平层、洋房和别墅项目;融创下半年即将推出的八大明星产品也是高端改善产品。

3、前7月重庆房地产开发投资2454.17亿元 同比增长8.0%

8月16日,据重庆市统计局发布的数据显示,1-7月,重庆房地产开发投资2454.17亿元,同比增长8.0%,增速比1-6月回落0.1个百分点。其中,住宅投资1768.27亿元,增长9.5%,增速比1-6月回落0.5个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为72.1%。

1-7月,房地产开发企业房屋施工面积25420.26万平方米,同比增长5.6%,增速比1-6月回落0.9个百分点。其中,住宅施工面积16596.16万平方米,增长5.6%。房屋新开工面积3971.32万平方米,同比下降4.1%。其中,住宅新开工面积2680.17万平方米,同比下降10.0%。房屋竣工面积1877.96万平方米,同比增长23.5%。其中,住宅竣工面积1242.28万平方米,增长32.3%。

1-7月,重庆商品房销售面积3573.26万平方米,同比下降8.8%。其中,住宅销售面积下降6.8%,办公楼销售面积下降41.5%,商业营业用房销售面积下降23.5%。

4、重庆房价已经达到一个阶段的天花板

重庆英联达美产业机构策划总监樊强认为,房价也是制约重庆楼市的一个重要因素。

他认为,重庆的房价目前已经涨到了一个阶段的天花板,核心商圈、北区的单价大多都是2万+,改善基本总价都超过300万,就连刚需也要150到200万的样子。像南区、西区虽然单价相对较低,但该区域的购买力有限,也达到了区域的天花板。

比如位于某龙头房企位于龙洲湾渝南大道的一楼盘,开盘当天155套高层仅卖出25套。主力套内面积约为61-98平,套内均价12000元/平方米,还是精装修房源。这样的销售数据着实有些难看。而就在昨天,该房企推出全线优惠活动,该楼盘一旦成交就可获得888元的粮油大礼包。

纵观重庆这几年的房价变化,从2015年的建面均价7008元/平方米,到2016年的7223元/ 平方米,2017年的8828元/ 平方米,2018年的10369元/ 平方米,以及现阶段的10715元/ 平方米。大多数重庆市民该买的都已经买了,已经没有购买力了。

“在经过2017年、2018年的高歌猛进之后,地产市场进入盘整震荡期,也是正常的。”重庆一资深业内人士感叹道。

5、二手房挂牌量高达11万,影响投资者信心

截止今日,链家上的二手房挂牌数量已经高达110550套,并还在持续增长中。另外,两年限售期即将解禁,二手房将迎来有史以来最大抛售潮。

事实上,一些二手房卖家选择降价仍然卖不出去,在链家的app可以看到,新增了很多降价急售房,这些房源的价降幅度高达20-70万。于是,市场上很快就开始弥漫起恐慌的情绪。

如此多的二手房挂牌量,从侧面可以看出的是,那些有多套房子的人都在开始“大甩卖”啦。更重要的是,要卖一套房子出去并不太容易,像之前那种“房东随时都能反悔涨价,房子并不愁卖”的时期已经不在。

所以这个时间段对于投资客来说是最难熬的,虽然知道房价不会跌,但是也知道未来几年上涨的空间也不会大。所以他们进入进退两难之地,自然也就影响到投资者信心,大多采取观望的态度。

6、经济下行,政府调控趋严,加重观望情绪

“由于整个经济形势下行,购房者担心自己的收入得不到保障,从而加重了购房者的观望情绪。”刘兵表示。

此外,政府有关房地产的调控政策还是趋严,特别是信贷政策。比如光大银行传出重庆首套房贷利率最高上浮25%,二套上浮30%;中国银行首套上浮20%,二套上浮25%。高首付、高利率都可能导致部分客户因无法办理按揭贷款而放弃购买。

刘兵还指出,就目前低迷的楼市而言,并不仅仅是淡季所存在的现象。估计这种形势在短期内会一直持续下去。

7、未来增长潜力巨大 上车时机已到

重庆是全国著名的中心城市,目前正致力于打造都市圈、城市群,未来增长潜力巨大。重庆房地产行业发展所处阶段,城镇化水平,与北上广深一线城市差异较大。重庆要达到北上广深的水平,还有很大的增长空间,因此说,未来的机会还要大得多。

对于重庆楼市来说,房价最近2年不会有大幅上涨,但根据今年上半年土地拍卖价格大幅上涨,预计2021年—2022年会迎来下一轮的上涨周期。重庆房价长期看涨是必然,因此不失为遇到合适房源逢低上车的好时机。

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