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“房住不炒”下,地产股还能否投资?-重庆京美网

时间:2020-03-03 16:47:54 来源:市界微公号

20日指数看上去波澜不惊,实则比较强势。早盘,市场紧盯最新版贷款基础利率LPR出炉,新LPR从原来的4.31%调整为4.25%,严重低于市场预期。(有关什么是LPR请关注上周日文章:央行放大招,又到抄底时刻?这类公司得到资金关注!)

按照A股过去的脾性,没惊喜就立马跌给你看。但早盘指数小幅下探后随即就被买盘拉回,且全天在周一收盘价附近震荡,显示做多资金仍没死心。

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为什么还有资金愿意往里冲?我们认为,主要还是因为市场位置低,怕踏空的人较多。我们在周日给大家贴过一张图,当下指数处于94年上升趋势线附近,且估值并不贵。这时,指数稍微有个小反弹,就容易引发市场骚动。因为大家怕踏空。

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所以,短期来看,指数在这里即使不大涨,也能维持一个横盘格局。 …… 最近两天,我们重点谈了中报业绩超预期个股的投资机会,认为业绩超预期、股价历史新高附近横盘的品种应该重视。但有些投资者可能并不太习惯参与高位品种。所以,今天我们分享个位置偏低的地产板块的投资逻辑。 虽然今天央行副行长刘国强在国务院吹风会上提到,房贷的利率肯定不下降,金融行业不能偏离“房住不炒”的定位。但是地产股今天基本都是上涨的,比如保利地产(600048)已经逼近前高位置。 其实,房住不炒,市场已经有充分预期,这次监管不降利率,属于利空靴子落地。

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地产的逻辑来自三点,分别是板块处于低估、行业处于拐点以及行业集中度提升。 先来看估值。 目前地产板块确实很便宜,19年市盈率中位值不到6倍,另外从NAV(资产净现值)来讲,据券商统计,地产公司的NAV普遍折价20-70%。也就是说这些地产公司的市值,普遍低于手持地产项目的价值。

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再来看行业拐点。 过去地产的商业模式叫:买地和囤地模式,但是最近五年房地产行业商业模式出现变化,因为政府限购,要求地产公司两年不开发就会被收回土地。 这一转变,倒逼房地产行业变成了制造业,制造业拼的是效率,此时,地产公司的周转率和负债率快速提升,进而使得ROE水平大幅提升。如下图,你会看到,多数上市公司这几年ROE是向上拐的。ROE抬升,表明企业盈利能力提升。

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同时,地产行业的集中度在快速的提升。 地产前十名已经占到市场销售总额的24%,但是他们的土地储备集中度达到了50%以上,所以三年以后房产前十名的公司,他们就会占到市场50%左右的份额,据某价值投资机构估算,每家企业平均应该有5000亿的销售总额,利润应该接近1000亿。 站在这个角度来看,龙头房地产公司的潜在回报率会比较高,因为它们的估值便宜,还有成长性。根据Wind一致预期,地产行业未来三年行业净利润复合增速中位数增速为28.91%,龙头万科为23%.。 不过需要注意的是,在大型房企蒸蒸日上的春天里,我们也要看到中小型房企仍在过冬的现实。中小型房企多采用传统的高杠杆模式,在融资收紧的情况下,资金储备不足使其更难度日。加上部分中小房企负债过高,一旦债务到期无法偿还,就会引发资金链断裂,最终只能破产清算。强者恒强,这可能是未来房企的发展趋势,大鱼吃小鱼在所难免。大家一定要规避高负债的小地产公司! A股投资中低估值、高股息龙头龙头才是值得重视的,比如,保利地产、金地集团(600383)、万科A、绿地控股(600606)、招商蛇口等。 最后提醒下诸位,大盘低位反弹初期,板块轮动十分明显,不要看到板块起来了再追。比如周一券商涨的好,结果今天就不涨了,轮动到了农业股上涨,此时你乱追可能就会有风险。我们在市场中一定要保持自身投资风格的一致性。做价值投资的就精选低估值公司耐心等待价值回归,做投机就紧盯强势股不要在价值股上蹭差价。只有这样才能赚到自己能力圈的钱。

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