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重庆民宿数量猛增陷入围城困局 降价35%才换来高入住率-重庆京美网

时间:2020-03-03 16:47:56 来源:重庆房地产网

重庆旅游越来越火,带动了都市民宿涌现。来自途家数据显示,2017年,重庆民宿约1万套,到了2019年上半年,重庆民宿数量整整翻了四倍,超过了4万套。在供需关系发生变化后,民宿市场又发生了怎样的变化?

现状

1、数量猛增 重庆民宿陷入“围城困局”

自去年“五一”假期重庆一跃成为国内最热门旅游城市、接待游客量突破1700万人次之后,重庆旅游市场热度持续不减,今年“五一”小长假,游客量更是猛增至2500多万人次,实现旅游总收入200.16亿元。

成为网红之城的重庆,多个行业收割旅游红利,其中民宿业最为明显。据重庆市旅店业协会不完全统计,2017年底重庆民宿只有5千家左右,到2018年底猛涨到3.3万家,足足翻了6倍多。

然而,据了解,重庆民宿火热表象下,实则已陷入了“围城式”困局面临洗牌。

2、降价35%换来高入住率

8月12日,沙坪坝做民宿的女老板宋小娟坐在解放碑一间茶楼,和另一个做民宿的老板“谈判”:转让位于解放碑一套一室一厅的民宿,双方你来我往“拉锯”了两个多小时,最终因对方开出的价格太低而放弃转让。

“解放碑这套民宿我装修都花了6万元,经营尚不到半年,他只愿意出1万元装修费,所以,我放弃了转让。”宋小娟说,今年民宿越做越困难,她已“忍痛割爱”转出去了2套民宿,手里仍有4套,分别位于解放碑、南滨路、观音桥在艰难经营,早转让早“享福”。

最近半年来,像宋小娟这样急于脱手民宿的还有童江。

“我在煌华晶萃城、洪崖洞、三峡广场各有一套民宿。”童江说,他做民宿是跟风,看到身边的朋友做民宿狠狠地赚了一把,于是,在2018年初,租了三套房子,花了十五万多元改造成了民宿。

到目前,装修成本拿回来了,但经营却越来越困难。“7月和8月是旅游旺季,入住率可以达到90%。”童说,但这是牺牲了房价换来的入住率。

宋小娟赞成童江的说法。“2017年8月,以解放碑一套一室一厅的民宿为例,每夜的价格在350元左右,到了2019年8月,同样的民宿每夜的价格在250元。”她说,有的民宿甚至低于这个价,仅200元一夜。

宋小娟说,2017年8月,当天的民宿房源有的提前一周甚至一个月预订,而现在当天都能订到房源。

3、洪崖洞大床房206元一夜

8月13日20时10分,登录携程旅行网解放碑和洪崖洞民宿显示,仍有很多房源,一室一厅的民宿价格在200元到350元之间。其中,洪崖洞一套一室一厅大床房,只要206元一夜。

随后,登录途家和去哪儿网,仍然查询解放碑和洪崖洞民宿,房源同样很多,价格在300元左右。

“到了下午或者傍晚还有房源,这在2017年7月和8月旅游旺季,真的不敢想象。”大象民宿创始人石晋表示,和2017年火爆的民宿相比,2019年的民宿无论是价格,还是房源,都有很大的变化,“以前解放碑、洪崖洞一套一室一厅民宿,在7月、8月旅游旺季,很早都预订出去了,而且价格很高,高端民宿价格超过1000元/夜,品质一般的也在350元/夜,现在,只需花费两三百元就可以住很好的民宿。”

4、月利润由5000降至千元

来自途家全平台数据显示,到了今年上半年,重庆的民宿数量超过了4万套,而在2017年约1万套,不到两年,重庆民宿数量整整翻了四倍。

重庆民宿数量的增长,造成了民宿成本的增加。

宋小娟算了一笔账,以解放碑一套一室一厅的民宿为例,2017年,平均单价每夜350元,平均一个月住25天,总收入8750元。成本则包括每月房租2000元,清洁费50元一次,水电日用品每天20元,总支出3750元,每月利润5000元。

出现转折是在2018年9月后,入住率从90%开始下降,最低时,入住率不到60%。到了2019年上半年,情况更加严重,“如果不降价,一套民宿可能几天或一周都没有客人入住。”

目前,解放碑一套一室一厅的民宿,平均单价每夜250元,平均一个月住25天,总收入6250元。每月租房成本则由2000元上涨到3200元,清洁费从50元一次上涨到60元,水电日用品每天20元,总成本在5200元,每月利润1050元。

未来

城市民宿的红利还远未触及天花板?

近两年全国民宿市场增长迅猛,2017到2018年,在线房源数增至百万规模。

究其原因,一方面是旅游行业迎来黄金期,国家文旅部数据显示,近年来国内旅游人次以每年10%左右的增速不断增长,2018年有55亿人次参与国内游。

新一代消费者的出现为“物美价廉”的城市民宿再添了一把火。《2019城市民宿创业数据报告》显示,65%的城市民宿用户为90及95后,而这些年轻消费者们更重视性价比,47.6%的用户会选择100~200元的民宿,选择300元以下民宿的用户占比超八成。

城市民宿创业“红利”还会持续多久?榛果民宿CEO冯威赫称:“中国的民宿对酒店渗透率只有2.5%,相比英国的37%还有很大空间。中国民宿市场未来五年仍有6到8倍增长空间,预计到2023年,国内民宿对酒店渗透率将达到15%。”

数说

7 3.7 3.5

2018年上半年,重庆民宿收入排名全国第七,是2017年同期收入的3.7倍,订单量是2017年同期的3.5倍。

320 1500

重庆民宿的平均价格为320元/夜,高端民宿价格超过1500元/夜。

3500元

购买民宿产品的用户来渝平均消费水平3500元(客单价)。

(以上数据由携程发布的《2018年重庆上半年旅游大数据报告》提供)

纵深

民宿进入优胜劣汰阶段

大象民宿创始人石晋认为,民宿已进入了优胜劣汰阶段。“以前是房源少,游客没得选择,但是重庆现在达到4万套,游客可以自由选择,那么,市场就开始了优胜劣汰的竞争。”这4万套民宿中,很多都是80后、90后从业者,他们每个人手里只有几套民宿,因为没有形成合力,散而乱,缺乏竞争力,没有自己的品牌,单打独斗,最后将被市场淘汰。

重庆市旅店业协会会长梅凤林认为,民宿经过一段时间的发展,已开始从量向质转变。“以前求数量,那是因为当时数量不够。”现在,供需关系发生变化后,住民宿的游客开始选择性价比更高的民宿,以前的干净卫生、热情服务,已远远不能满足游客的要求了。

“现在民宿比拼的重点在于规模化、产品标准化、个性服务化及客户体验。”重庆旅游研究院罗兹柏认为,民宿门槛低,只要有一定的钱就可以进来,但是面临激烈竞争的市场,不能只靠降价来吸引游客,而是要建立自己的民宿品牌,由平台运营,改变现有民宿业的盈利模式,将个性化房源与标准化服务结合,才能良性发展。

建立民宿评定退出机制

民宿的快速发展带火了旅游业发展,却也在这种超常规发展中暴露出令人担忧的乱象。

不少民宿在入住时并不需要提供身份验证,有的民宿使用密码锁,只要有房东提供的开锁密码即可进入,并不会有专人登记入住信息。

“如果入住房客身份证件、入住人数和平台登记信息不相符,就会留下很大的安全隐患。”罗兹柏表示,按照公安机关要求,住酒店需要一人一证,而重庆很多民宿没有公安系统连接,存在安全隐患。同时,民宿上演真实的“买家秀和卖家秀”,图片展现干净整洁,现实中却存在卫生设施差、消毒不规范等情况。

“前段时间,山东青岛一名爱彼迎(Airbnb)民宿房东一边开民宿,一边将摄像头装在路由器里,并对着卧室偷拍,给民宿带来了很大的影响。”重庆一家民宿负责人表示,这对民宿的打击很大,如果开民宿的人,大家都遵循文化和旅游部批准于今年7月3日正式执行的《旅游民宿基本要求与评价》新标准,民宿将会更加健康发展。

《旅游民宿基本要求与评价》新标准将旅游民宿等级由金宿、银宿两个等级修改为三星级、四星级、五星级3个等级(由低到高)并明确了划分条件。同时,新标准最大变化之一便是增加了民宿评定退出机制。

新标准明确规定,民宿出现卫生、消防、安全等责任事故,发生重大有效投诉,发生私自设置摄像头侵犯游客隐私等造成社会恶劣影响的其他事件,将取消民宿星级,且取消星级后满三年,方可重新申请星级评定。

罗兹柏认为,新标准要求参评民宿应符合治安、消防、卫生、环境保护、安全等有关规定与要求,并取得当地政府部门要求的相关证照。同时,新标准规定星级评定有效期为三年,期满后要复核,这表明国家对打造民宿行业更加公平市场竞争环境的重视。同时,新标准更加严格和规范的民宿标准,保障游客的权益和品质的需求。

城市民宿创业怎么获得成功?

城市民宿这门生意的规模效应非常显著,《2019城市民宿创业数据报告》测算,一套房源平均花费的经营时间约0.5小时,而经营20套~30套规模的房源,平均每套房源花费的时间将下降到0.1小时左右。

边际成本下降、收益更高,因此不少房东选择扩张规模,《2019城市民宿创业数据报告》显示,房东分四类,第一是兼职房东,小于5套房东。第二是职业房东,5-10套。第三是团队化运营,就是11-50套规模的房东。第四是公司化运营的房东。占比最高还是兼职房东,但职业房东或者团队化房东房源占比在持续提升。

那么“大房东”会是城市民宿创业的成功未来吗?实际上也未必,报告数据显示,小房东个性化的房屋入住率反而更高,小于5套房源的房东房屋入住率超过50%,房源超过50套以上房东的房屋平均入住率只有25.7%。目前,5套以下房源的小房东仍然是行业主流,比例高达77.2%。

《2019城市民宿创业数据报告》认为,民宿创业的“大考期”约为12个月,成功坚持过第一年的房东才可能迎来事业的成功。如何度过第一年?“选址合适、装修流行、服务提效、房态准确、保洁到位,是初期经营的五个关键动作。”冯威赫表示。

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