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上半年重庆土拍市场热度如坐过山车 住宅用地提质降量-重庆京美网

时间:2020-03-03 16:49:14 来源:房掌柜

房地产最核心的价值来自土地。土地的供应量和价格在很大程度上也决定了未来商品房市场的供应量和价格,所以从土地市场的表现通常可以预判出未来楼市的走向。现在,我们就来分析一下上半年重庆土地市场。

表现一:成交均价呈现波动性变化,总价地王减资明显

2018年至2019.6月,主城商住类土地成交均价呈现波动性变化,其中2019年上半年经历快速上涨后,在6月出现断崖式下跌,土地均价出现“先扬后抑”局面,从土地成交价变化可知,房企对城市投资信心值在波动变化,截止6月底,整体投资信心不足,土地溢价亦下跌明显。

从典型房企参拍表现可知,企业投资意愿度分化明显:城市深耕型房企,如万科、融创、金科等,参拍和拿地宗数双高,招拍挂表现积极,持续看好市场;而近几年新进房企,如新城、金地等,虽积极参拍,但举牌谨慎,以机会拿地为主,稳步求发展。

值得关注的是,在市场变化阶段,房企对核心区投资信心度较强,其中荣安以13549元/㎡的楼面单价拿九龙半岛地块,刷新楼面单价“天花板”;

对比近四年“年度单价地王”可知,2019年单价地王价格较2018年价格上涨15.5%,房企对“地王”承受力增强,对城市优质地块投资意愿度提高。

而从近四年总价地王的变化看,年度“总价地王”减资,2019年“地王”总价同比萎缩23.9%;城市供应地块体量控制后,高总价土地或将持续减少;房企参拍门槛降低,中小型房企拿地机会增多。

表现二:成交宗数大增,成交面积萎缩

今年上半年一共成交土地92宗,比去年同期大增53%。但上半年成交土地的建筑面积却只有939万方,比去年同期大减31.3%。这样的结果当然只有一个原因,那就是单宗地块面积大幅缩水。

今年上半年,成交地块的平均建筑面积仅为10.2万方,仅相当于去年同期的44.7%。建筑面积在20万方以上的地块仅有3宗,占比仅有3.2%,几乎可以忽略不计。

这意味着,未来主城的楼盘将以20万方以内的小盘为主,像过去那些百万方的大盘将逐渐成为历史。

表现三:楼面地价上涨,开发商成本增加

上半年的土地市场,像蔡家楼面价达到了8500元,大渡口和回兴的楼面价过万,滩子口楼面价达到13000多元等等这些土拍信息都在告诉我们:地价涨了。

表现四:85家房企参拍收储,仅50%企业收储成功

49家房企分食74宗宅地。2019年上半年重庆主城区招拍挂市场共成交74宗住宅用地,被49家房企分别摘得。其中万科、融创、金科和龙湖均为成交大户,分别斩获10宗、8宗、6宗和5宗宅地。平安、东原和保利亦各囊括三宗地,雅居乐等九家房企分获两宗地,中铁、阳光城等33家房企均只收获一宗地。

2019年上半年房企拿地积极性普遍增加,若不考虑挂牌成交地块,从拍卖地块情况来看,共有85家房企报名参与拍卖,但仅有43家房企成功拿地,占比为50%。

上半年有15家企业参拍次数超10次,其中万科和金科参拍次数均超30次,万科基本每两块地便有一宗地块会报名参拍,拿地积极性可见一斑。保利、龙湖和融创报名参拍地块也超20余宗。前五企业2019年上半年销售面积也均位于前列,快速的去化亟需土地储备支持。其中也不乏陪跑的选手,旭辉、招商、华宇、中海参拍地块均超10宗,但上半年却全程陪跑。

表现五:住宅用地提质降量,平均容积率仅1.57

重庆多年稳定的楼市离不开充足的土地供应。2016年作为分水岭,2016年前每年的住宅用地成交规划面积大于商品住宅销售面积,但2016年之后的近三年土地的供应面积逐渐跟不上住宅的销售面积,且差额逐年增加,2018年这一差值达1280.46万㎡。

2019年上半年重庆主城区共成交74宗住宅用地,成交建设用地面积533.15万㎡,创近三年最低值。尽管高于2015、2016年同期值,但2015、2016年时其下半年土地成交量较大,均超600万㎡。考虑到近三年土地供应为前多后少,主要都集中在上半年成交,若下半年延续过去两年供应节奏,2019年土地供应量将缩水严重。从成交规划建筑面积来看,2019年上半年住宅用地成交836.93万㎡,减量程度更甚。2019年上半年商品住宅销售面积1130.86万㎡,土地成交与住宅销售差额达350万㎡。

从地块来看,2019年上半年成交地块地小质优。上半年尽管成交量小,但成交74宗地,地块数量处近五年最高值。另外,从容积率来看,今年成交地块容积率较低,平均仅1.57。

表现六:溢价率处于高位,但上半年土拍市场如坐过山车

2019年上半年重庆住宅用地平均溢价率为22.91%,较2018年同期13.52%的溢价率上涨了9个百分点。尽管仍低于2016和2017年上半年,但考虑到推出楼面价已水涨船高,早已不在同一水平线,故而22.91%的溢价率属于较高水平。

从各月份来看,土拍市场热度如坐过山车。从年初开始快速上涨,4月溢价率达52.35%,整个过程也就短短两三个月的时间,期间十余家房企竞拍、上百轮举牌频频出现,但随后溢价率快速回落,6月份又重返10%以下,仅6.62%,流拍、挂牌地块亦增加。

表现七:北区仍是老大,城市外扩趋势明显

在上半年,整个大北区成交土地的建筑面积达到593万方,占比达到63.2%,超过了六成,是上半年主城土地市场上绝对的成交主力。其中,环线以内的核心区成交土地建筑面积仅有21万方,占比仅为2.2%。内环以内的区域成交土地建筑面积84万方,占比仅为8.9%,不足十分之一。

另一方面,内环以外,外环以内的“二环”区域,成为了当前主城土地市场的主战场。在这个区域共成交土地超过七成。从这样的地块分布可以看出,未来重庆人想买房子,基本都只能选择内环以外的区域了。

表现八:蔡家、中央公园、西永未来仍是热点

分板块来看,蔡家、两路(以中央公园为主)、西永这三个当前的热点板块在上半年的土地成交量最大,成交土地的建筑面积都超过了100万方。因此这三个板块在未来仍将是市场的热点。

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