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重庆楼市2019年上半年总结报告-重庆京美网

时间:2020-03-03 16:49:40 来源:重庆新一线城市

  

  2019年上半年过去了,全国的房地产市场情况如何?重庆市场表现如何?我们第一时间联系到了贝壳找房的朋友,拿到了第一手的全国/重庆房地产数据。

  通过半年的市场观察,我们发现2019年全国大多数城市的房地产市场走势平稳,并没有出现大涨或者大跌的现象,很好的坚持了“房住不炒”的精神,落实了“稳地价、稳房价、稳预期”的长期调控目标。

  一线城市有出现“小阳春”的现象,但二手房市场依旧疲软,属于整体市场盘整期,北京、上海的链家二手房库存也站上了7w;

  二线城市“因城施策”实施得很好,基本上新一线城市新房市场都在“复苏阶段”,但因为新房库存充足且新房限价的优势,使得二线城市的二手房市场表现比一线城市更加“疲软”。其中成都市场链家二手房库存更是向着10w套大关迈进。

  今天我们就来具体聊聊重庆上半年的新房、二手房市场表现,同时还对下半年重庆房地产市场做了一个预测。

  01 重庆2019年上半年新房成交量回暖

  a、上半年新房交易数据分析:

  2019年1-5月新房成交套数同比下降20%左右。其中主要原因是重庆市场启动晚于全国,去年同期交易量大,同比交易量有所下滑,情况类似的还有大连、长沙等二线城市。

  

(数据来源:贝壳找房)

  重庆主城区2019年1-5月新房成交量自1月触底后开始反弹,4月达到顶峰,6月成交数量回落。

  虽然今年上半年相较于去年上半年同比是下降了,但是相比去年下半年的冷清而言,2019年的上半年,新房市场的回暖是比较明显的。

  b、上半年新房成交价格分析

  重庆2019年1-5月新房成交价格自2月份后持续走高,当前达到近半年来的顶峰。

  新房价格最高的为渝中区,在售住宅项目均价突破2W,其次为南岸区、江北区、渝北区,均价超过1.6W。

  

(数据来源:中国房地产协会)

  c、重庆新房供应区域分析:

  重庆2019年上半年新房供应区域主要集中在新区。其中巴南鹿角、南岸茶园、沙坪坝西永、大渡口华岩新城、北碚蔡家都是新房供应的主力地区。少量核心区房源集中在观音桥板块、大石杨板块、南岸区二塘板块。

  

(数据来源:贝壳找房)

  d、剖析重庆上半年新房交易回暖原因:

  土地市场反弹,购房者重拾市场信心

  重庆上半年土地市场反弹明显,楼面价超过9000元/㎡的土地遍布全城各个角落,多点开花。

  

(统计自制)

  重庆上半年土拍市场回暖明显,购房者重拾市场信心。

  全国首、二套房贷平均利率变动

  自2018年11月平均房贷利率达到高位后,今年1月至3月房贷平均利率出现下降。

  

(数据来源:贝壳找房)

  房贷利率下降,加上重庆本地许多银行的利率上浮比例下调,购房者的购房成本和购房压力减小,导致重庆新房市场在今年上半年出现“小阳春”行情。

  城市人口持续流入

  重庆市统计局发布了重庆市1%人口抽样调查数据公报。结果显示,重庆市常住人口3016.55万人,同比增加25.15万人,增长0.8%,常住人口继续保持增长态势。

  

(数据来源:各省、市统计局)

  因为上述的三大原因共同发挥作用,2019年上半年重庆新房市场成交量回暖比较明显。

  重庆新房市场在2019年3月份出现“小阳春”状态,受到了重庆各媒体、置业者的广泛关注,3、4月新房市场上升势头强劲,6月起新房成交量收紧,市场活跃度变小。

  随着新房市场出现的变动,重庆二手房市场出现了不一样的状况,我们来看一下。

  02 重庆二手房市场有所回暖,库存走高

  a、重庆二手房从低迷中走出,成交量回升,成交均价止跌上扬

  2018上半年,重庆二手房市场交易热度不断。但随后重庆出台调控,新房源不断增加, 2018下半年重庆二手房成交量走低十分明显,价格也在今年的2月份跌到阶段性谷底,进入寒冬时期。

  在经历去年下半年的调整后,今年上半年二手房市场缓慢复苏,否极泰来。

  

(数据来源:贝壳找房)

  通过以下两个方面可以看出:上半年成交量出现低位回升;二手房均价止跌上扬, 2019年第二季度二手房均价较2018年第四季度整体上涨2.4%,上涨趋势不大,保持平稳。

  

(数据来源:贝壳找房)

  除此之外,上半年重庆的二手房市场出现了以下几个比较明显的特点:

  成交平均套内面积在80-90㎡之间,这也与我们平时观察到的最受欢迎的二改三紧凑三房户型是一致的。

  

(数据来源:贝壳找房)

  说明重庆二手房交易还是以2-3房的小面积刚需为主。这可以为我们做投资决策提供一些价值偏好,这一类房型在未来很长一段时间里可能会成为最受欢迎的房型。

  二手房成交周期变短,从下图可以看出,重庆2019第二季度成交周期与2018第四季度相比,成交周期缩短明显,二手房成交需求得到释放,二手房业主售卖等待时间变短。

  

(数据来源:贝壳找房)

  二手房业主涨价次数占比增加,卖方话语权增强。2019年以来,业主调价中涨价次持续上升,且第二季度幅度较第一季度上升速度加快。

  

(数据来源:贝壳找房)

  伴随着涨价次数的增加,重庆二手房议价空间却体现出明显的收窄态势。2019年第一季度议价空间略升,从2019年第二季度的表现来看,议价空间明显收窄,且明显低于2018年第4季度,业主心态发生变化。

  

(数据来源:贝壳找房)

  总结来看,重庆二手房市场在上半年有以下积极趋势:1.成交量回升;2.成交均价止跌上扬;3.成交周期变短;4.卖方话语权增加;5.议价空间收窄。

  从这几个趋势可以看出,重庆二手房价值得到市场认可,卖家比较矜持,买家也较2018下半年积极。不过,虽然重庆二手房市场在上半年解冻回暖,但是这个回暖过程并不激烈,属于温和的程度。

  b、重庆二手房市场上涨缺乏动能,回暖幅度有限

  上面我们提到2019年重庆二手房成交回暖,但是这个回暖趋势有些暧昧不明,二手房上涨缺乏动能。

  根据下图显示,重庆2019第二季度新增房源挂牌均价环比第一季度微跌4%左右,虽然二手房市场在回暖,但二手房均价失去向上动力。

  

(数据来源:贝壳找房)

  所以我们可以看出,重庆二手房回暖幅度有限,市场虽升温,但升温有限。

  在下图中,我们可以看到重庆2019上半年第二季度二手房成交均价同比下降仅为0.1%,成交均价与2018上半年并没有出现明显的下跌。

  

(数据来源:贝壳找房)

  重庆2019上半年二手房成交同比2018上半年有明显回落25.9%。虽然重庆二手房市场回暖,但难以达到去年同期水平。

  

(数据来源:贝壳找房)

  虽然2019上半年重庆二手房市场回暖,较之2018下半年有积极因素出现,但从二手房成交均价和重庆二手房成交同比足以看出:2019年重庆二手房难以回到2018年的高光时刻,并且在回暖并不强势的行情下,重庆二手房库存却在持续走高。

  c、重庆二手房源量持续走高。

  目前重庆二手房市场仍处于调控之下,9月之前,重庆二手新增房源已经开始持续走高。库存在增加,需求在等待,重庆后续二手房市场或面临二手库存走高的风险。

  根据贝壳找房资料显示,重庆贝壳找房平台二手房库存月度环比连续3月出现增加态势。

  

(数据来源:贝壳找房)

  从链家二手房月末库存房源量走势图来看,2019第一季度重庆二手房库存呈现平稳的趋势,2019年第二季度开始增长,依据重庆当前二手房市场的行情来看,库存增加这个态势应该不会有太大变化。

  

(数据来源:贝壳找房)

  具体来看,重庆二手房库存呈现从2018第四季度开始由增长走向平缓,2019年第一季度开始上升的态势。这主要是由于2019年第一季度重庆楼市市场转好,但新增一手房房源供应远离核心区。进入今年3月楼市小阳春后,市场预期缓和明显,业主加快入市,但是二手房源的增长超过了需求的释放,从而使得库存出现增长。

  需求在等待,库存在增加,马上今年9月份二手房限售解禁,是观望还是为重庆二手房买单?

  03 重庆2019年下半年市场预测:新房带动二手房走出困境。

  a、下半年新房市场趋稳

  我们可以看到,重庆新房市场的上半年经历了一次显著的回暖,但随着3——5月份高峰期的过去,这个回暖态势也在逐渐减弱,6月份成交量已出现回落。所以就新房市场而言,我们预计下半年市场整体将保持稳定,成交绝对量略低于今年的上半年,但会好于去年的下半年。

  b、下半年二手市场波动依旧,注意力转移到二手市场

  

(数据来源:贝壳找房)

  根据贝壳找房的半年总结报告,我们可以看到重庆二手房价格从去年7、8月份到达阶段性高点之后,就一直处于小幅回落起伏波动的态势,而这种态势到目前为止都暂时没有明显的变化。

  不得不说,在新房市场持续供应的情况下,二手房价格虽然没有上涨,但是也没有明显大幅的下跌,这种稳定性已经称得上是难能可贵的阶段性胜利。

  而在今年的下半年,我们分析认为二手房市场大概率还会持续这种比较混沌的状态。因为这其中,有两股力量在相互起着对冲作用。

  一股向上的力量是来自于优质实惠的新房短缺带来的二手房上涨的助推力。新房这边,虽然供应量仍然不小,但是已经越来越远,以及越来越贵了。一旦远郊新区的新房都已经比核心区的二手房还贵的时候,逐渐的,人们的偏好会开始偏转,特别是下半年9月份起将会有一大波二手次新房获得限售解禁而进入市场,这些较为核心区域的次新房是完全不亚于远郊新房的崭新度的。所以,在新房越来越远、越来越贵,和众多核心区次新房进入市场之时,大概率会带来二手房市场的回暖,重回大众注意力的风暴中心。

  但还有一股向下作用的力量也会起作用。这股力量正是9月份限售解禁后,预计会出现一股二手房供应增加。所以,也需要引起注意和警惕。防止重庆楼市从一手房库存变为了二手房库存。

  

  (数据来源:贝壳找房)

  这种潜在的风险,从近期重庆持续增加的二手房源量已经可以看出一些初期的端倪。

  但是也不用太过悲观,因为有卖必有买。我相信绝大多数的人并不是把房子卖了就拿钱去逍遥快活,花掉了。绝大多数人卖了房子,应该都是为了买更好的更合适的房子,房子仍然是最好的价值储存和升值工具。所以在二手房源增加的同时,购房的需求也会增加。

  也因此,在这种多重影响因素互相干扰,起作用的过程中,二手房市场和可能持续这种混沌波动的状态。而多重力量之中向上的力量看上去还是要强大一些,远郊新房的购买力可能往核心二手房转移,相当于是由更远更贵的新房,通过比较劣势来推着二手房走出困境。所以在混沌中大的走势,我们认为大概率会慢慢向上。

  c、下半年重庆楼市总预估

  下半年预计政策面将仍然保持稳定。并继续贯彻因城施策、一城一策的理念。

  再结合前面预判的新房市场和二手房市场的走势综合出一个总趋势出来,那就是:稳中小升。

  04 结语

  整合2019年上半年,我们可以看到:

  重庆新房市场交易量相较去年寒冬回暖较为明显,有一个明显的上升抛物线,价格略涨。预计下半年整体也是供需稳定的态势。但是新房逐渐越来越远、越来越贵是事实。

  重庆二手房市场量价均有小幅回暖,但供应量变多,到下半年预计会更多。

  政策面将仍然保持稳定,继续落实因城施策和一城一策的策略理念。

  刚需朋友随时可以上车,目前市场整体平稳,虽然不会有大涨,但是也没有什么下跌的空间。

  其他朋友可以稳一稳,多看看选选,但也应继续保持信心。

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