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重庆二手房交易为何起起伏伏?购房者观望情绪浓厚-重庆京美网

时间:2020-03-03 16:49:43 来源:重庆房地产网

  近日,贝壳研究院发布《2019中国房地产半年报》。该报告显示上半年全国重点城市二手房市场大幅调整后,需求开始释放,同比去年微增3%,但由于去年下半年成交低靡环比则增加52.3%,从底部走出,但回暖并不稳定,市场整体表现出“前高后低,分化加剧”的特点。上半年后期成交量虽然下落,但新增客源及带看量并未同步减少,这意味着下半年购房需求仍在,有一定的上行动力。

  那今年上半年重庆的二手房市场的情况如何呢?有哪些新变化?使二手房市场发生变化的背后原因是什么?2019年下半年重庆的房地产市场将怎么走?

  市场两极分化

  或高价挂牌或清仓套现

  据诸葛找房网站上消息,截至4月26日,二手房的挂牌量已达16万套,比隔壁的成都还多2万套。

  为何会出现如此多的房源抛售出来?据诸葛找房数据,4月25日当天,新上房源4452套,涨价房源234套,降价房源902套。

  在重庆英联达美产业机构策划总监樊强来看,这一波抛售潮的出现,主要缘于市场上的两种态度。

  一种态度是,很多2016年、2017年低价买房的客户,基本上都在2-3年时间房价翻了一番,这里面有很多就是投资客,而且是外地投资客,他们本来就是短期持有投资,这个时间段刚好是收割离场的时候。

  与此同时,重庆多年的低房价终于在这两年内全面普涨了,包括二手房。很多以前低价买房的客户,也想着卖了老房子换新房子。

  这种态度,总结来说是,已经赚得差多不了,认为重庆房价还要在短期内翻番的可能性比较小,甚至愿意降价卖房,以清仓套现或换房。

  另一种态度是,上半年重庆接连拍出多宗核心区外的高价地块,而且有越来越高的趋势,出现了一波小阳春。新盘的开盘去化率也都提升了很多。他们认为重庆未来还有一定涨价空间,看好重庆未来的市场。

  这种态度总结就是,认为重庆现在房价还不高,未来还有大空间,于是抱着试一试的态度,高价挂牌!

  春节后曾迎“小阳春”

  近两个月有所回落

  连续多日在新牌坊、江北嘴、大石坝等地的房产中介机构走访发现,今年上半年,重庆楼市曾经历了一波“小阳春”。

  据58安居客房产研究院监测数据显示,在二手房购置方面,一线城市中上海的二手房访问量相对较高,而重庆的二手房访问量甚至超过一线城市。作为“人口大户”和“抢人大户”的“双料选手”,重庆不仅经济增长速度快,美食美景和舒适的生活氛围也得到许多年轻人的青睐。

  “农历春节后,购买二手房的客人增加了50%以上。”在房记保利观澜、新鸥鹏教育城店,店长李铭描述了当时的火爆场景——进门的客人一般都是直奔二手房去的,当天看房就交易的现象十分普遍,特别是4月份,达到了二手房交易的峰值。

  重庆恩居地产新牌坊店店长陈江也亲历了今年上半年的“小阳春”。他表示,以他们单店为例,自去年下半年二手房成交到低位之后,今年农历春节后迅速回暖,几乎每天都有客户上门看房,一个月卖5套以上二手房不在话下,交易量占比超过了新房,占70%以上。

  经调查发现,这一波“小阳春”持续时间却有点短暂,5月份和6月份,一路走高的初夏温度与重庆楼市成交量似乎走出了相反的轨迹,二手房交易量开始回落。

  “这两个月,二手房的成交量降了一半。” 重庆恩居地产新牌坊店店长陈江表示,近两个月来,他们店里的二手房交易未能延续之前的回暖势头,成交量开始下降。

  重庆祥业地产大石坝店负责人也证实了这一现象的存在,“从看二手房的客人数量来看,4月高峰期时,单店至少有70人上门看房,成交率为8%~10%,这个月看二手房的客人也就40多人,成交率下滑到5%左右。”

  “看二手房的客人下降20%以上,成交量下降20%以内。”重庆链家事业部东环大区总监古华军表示,自5月底以来,受3~5月去库存多以及6~8月天气影响,重庆二手房市场出现周期性起伏。

  贝壳研究院的调研数据也显示,重庆二手房市场在去年上半年出台调控后,去年下半年成交量走低明显;今年上半年成交量低位回升,但同比仍明显回落25.9%,到了6月成交量再次出现回落。

  二手房高位放量

  购房者最后上车内环以内房子的机会

  根据国土资源交易中心公布的土地成交数据显示,2018年1-12月,重庆主城区共成交商住类用地共88宗,成交土地面积847万方,可开发体量1613.61万方,成交总金额835.22亿元。

  划重点,重庆去年成交土地可开发量1600万方,而重庆往年的成交量都在2000万方以上,2015年接近3000万方。

  可以看出,去年卖的地,今年不够卖房了。很有可能,二手房目前的高位放量,对买家对刚需来说,是一个机会。

  值得注意的是,从去年卖的地来看,在内环以内的,少之又少,大量地块都集中在内环以外。而现在挂出来的二手房,大量是业主在2016年、2017年买的,那些房子,基本上都还在内环以内。

  如今大量新增的二手房供应,自然是给予了购房者足够多的选择空间和砍价资本,更是给了买房人最后的上车买内环以内房子的机会。

  很多朋友想趁着这波市场,在核心区买一套小户型,以租养贷,过个几年,再卖出去,赚个新房的装修费。他在九龙坡区和南岸区看了好几个小户型住宅,都觉得还不错,价格也不算高,正在犹豫中。

  "现在二手房有很多选择了,已经不是去年的乱喊价了。如果是刚需购房者,那些社区管理还不错,处于核心位置周边配套又成熟的,居住起来还不错,特别是物管费可能还不到2元。后期无论是出售还是租赁,都很容易实现。"重庆资深地产人士徐波表示。

  徐波还以亲身经历,建议购房者在购买二手房时,不要只图价格便宜,尤其是对于噪音敏感的,最好提出对方同意自己在该房间呆到晚上12点,观察以后再决定是否购买。

  受多重因素影响

  购房者观望情绪浓厚

  对于重庆今年二手房交易下滑,重庆21世纪不动产总经理赵伟认为,新房分流了部分二手房的客源。他说,从春节前就开始有大量项目铺排入市,而且在价格上也基本调整到位。在这样的情况下,就使得今年的实际成交节点相对更早一些,并很快分走了部分二手房客户。加之近期房地产政策发生变化,购房者观望情绪浓厚,入市积极性下降,多重因素影响下使得二手住宅成交量走低。

  重庆链家事业部东环大区总监古华军认为,在现行政策下,重庆每年所能释放出来的购房需求有限,加上二手房能否顺利交易,还会受到整个二手房流通环节的影响。所以在二手房成交方面,也很难形成一个可持续的爆发式增长。“基于房子是用来住的不是用来炒的,政府实施了合理的信贷政策等,有效地限制了炒房,让二手房市场和新房市场相对均衡,客户能根据自身需求及条件,自主选择新房或是二手房。”

  重庆德佑品牌经理高超则认为,重庆二手房成交量难以持续爆发增长还与地形地貌有关。他表示,重庆被山和江划为一块一块的,呈现出组团城市的特点,使得区域内商圈、商场组团,并形成了多个CBD。“多个CBD齐头并进,周边区域交通、生活设施都逐渐完善,将城市人口分散到各个区域,而不是集中在一个区域抢购住宅。”

  多位业内人士在接受采访时还称,长久以来,重庆楼市就存在周期性问题,即夏天天气太热,导致看房人数骤降,房子不好卖,而最近二手房交易量回落,或许多少也受此影响。

  贝壳研究院表示,从市场表现看,在经历了一季度刚需的集中释放后,二季度改善需求开始入市,中大面积的成交增多;但是改善型需求的杠杆空间小,释放难度大,换房链条的轮动受阻,市场成交量自然回落。

  预测

  下半年趋稳是常态 需警惕“新库存”风险

  “小阳春”不可持续早已成业界共识,“小阳春”过后的二手房成交量回落,也在业内人士的预料之中。

  高超表示,近几年来看,重庆二手房市场都会趋于稳定。“重庆还未进入存量房市场,在目前的政策情况下,二手房很难出现大幅波动。”他进一步指出,在两年限售政策的调控下,不少炒房者遭受打击。

  贝壳交易数据显示,二季度重点城市新增客源及带看客户量并未出现明显下滑,且新增客房比近期呈现持续上升趋势。但这股力量尚不能支撑房价大幅向上。这是因为目前重点城市都是改善型需求主导的市场,认房认贷的政策下换房需求的杠杆被极大压缩,不存在大幅向上动力,“稳”是下半年的大主题也是市场面的常态。

  贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析道:“宏观经济压力下政策不能‘紧’,房地产防风险下政策不能‘松’。因此,预计下半年我国房地产政策将会保持连续稳定。受多方因素影响,2019年一季度二手房市场季节性复苏后便开始向下,多数城市二手房市场降温,伴随而来的是房源库存的走高。在贝壳监测的29个重点城市中,有7个城市月末库存环比持续增加3个月,13个城市月末库存环比持续增加4个月,7个城市月末库存环比持续增加5个月。二手房库存下降的城市仅有上海和苏州。许小乐提醒,当下市场仍处于严格调控下,需求难以释放,后续重点城市二手房市场和部分地区新房市场或将面临“新库存”问题。

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