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重庆两房产品即将绝迹?改善性住房需求占据市场主流-重庆京美网

时间:2020-03-03 16:49:48 来源:重庆房地产网

“最近发现稍微好点的地段,都是修的三房四房,一房、两房产品相当少,咋回事儿啊?”这几天,家住万州区的王女士正在四处看房,她准备给正在重庆上大学的女儿买一套两房过渡性居住。但是,她走了好几圈,都没找到合适的房源。

两房产品真的绝迹了,买不到了吗?

改善性需求逐渐增加

回看前几年数据发现,购房者青睐的户型正在发现变化:2015年-2016年二房和三房是主力,而从2017年开始,四房正逐渐占领市场,2019年1-5月几乎与三房并驾齐驱。

据铭腾机构统计,2019年1-5月,一房、两房供应占比8.1%,成交占比8.7%。相比2018年,今年一房、两房的供应下降了一个百分点,成交下降了5.5个百分点。

“现在的户型设计越来越紧凑,比如50平都可以做紧凑两房,正常两房在套内70平左右。”重庆一数据机构负责人表示。

对此,重庆大学建设管理与房地产学院教授周滔在峰会表示,随着人们生活水平的提高,居住不仅是满足物质需求,更要满足精神享受,消费者买房时,也不仅是买钢筋混凝土围合的空间,他们更需要艺术、生态、精神等多方面的需求。

周滔说,人居1.0时代的住宅功能是单一型,只能满足基本生理需求和心理需求。2.0时代是产品功能复合型,这时候会引入很多新型的建筑材料,包括一些设备等。随着3.0时代的到来,基于住宅所形成的相关生活配套也日渐齐全,包括各种各样的应用空调、交通、安全系统等。现在已经进入以人为本的4.0时代,将更加体现出人居对人本身的关怀。

周滔说,未来十年,改善性住房需求会占据市场的主流已成行业共识。从2013-2018年重庆整个住宅市场的结构来看,改善性需求相应的产品结构比例增长明显。2011-2018年重庆的刚需产品中,两室加院馆以上的户型所占比例也在逐渐扩大,加上最近拍出的地块容积率普遍偏低,也可以看出改善性住房需求增加的态势。

前5月什么房子卖得最好?

2019年1-5月,按以前房地产市场发展规律,重庆楼市有点“不按理出牌”,在平稳的预判之下,却出现了楼市成交和土地成交双活跃的局面。数据显示,1-5月,重庆共卖商品住宅约87557套,成交体量约986万方,成交金额约1149亿元。

从整体住宅市场来看,当前重庆房地产市场呈现以下特点:

一是1-5月重庆最受青睐的区域是西永;二是建面均价在9000-10000元/㎡的房源,会更受购房者关注;三是三房、四房是当前楼市成交主力。

具体来看,成交业态方面,1-5月,高层仍旧是成交主力,共成交约723万方,占比73%;洋房成交193万方,占比20%;别墅成交70万方,占比7%。而从发展趋势来看,相比去年,高层、洋房的占比在逐渐提高。

从成交户型来看,三房产品成交占比最大,共468万方,占比47%;其次是四房产品,共成交412万方,占比42%。

从成交总价来看,100-150万总价段成交343万方,占比35%;其次是50-100万,成交284万方,占比29%。

从面积段来看,建筑面积100-150㎡一直是购房者*选。2019年1-5月,100-150㎡成交503万方,占比51%;其次是50-100㎡,成交了312万方,占比32%。

从成交均价来看,1-5月,成交价位段最多的属建面均价9000-10000元/㎡区间的,成交187万方;其次是8000-9000元/㎡的,成交137万方;然后10000-11000元/㎡,成交136万方。

从成交区域看来,1-5月,最受购房者青睐的板块为西永、蔡家、李家沱、中央公园、龙洲湾、茶园、跳蹬、鹿角、龙兴、礼嘉,巴南是当下购房者最青睐的区域。

两房一开盘即秒光

铭腾机构数据显示,6月,重庆楼市预计149个项目开盘、推新。

在这149个楼盘中,其中高层82个,占比44%;洋房64个,占比34%;别墅39个,占比21%;大平层3个,占比1%。(同一项目有多种业态。)

上游新闻记者通过梳理发现,仅有联发西城首府、荣安林语春风、财信新界、恒大御府、龙湖两江新宸、龙湖九里晴川、恒大轨道时代、华融现代城、港城印象、富洲新城、融汇国际温泉城、阳光城翡丽公园、美的金科郡、重庆融创文旅城、奥山府、恒大新城、清能小南海花园、融汇半岛、新城玺樾九里、翡丽锦悦、巴南华府、麓铭府、合景誉峰、中国摩、北城空港大地、世茂璀璨天城、爱普新鸿府、恒大云湖上郡、瀚学融府29个楼盘有套内70平米(含)以下的小户型在售。

像目前发展比较好的区域,如中央公园,仅合景誉峰的小高层,有套内70平米的产品;礼嘉组团,金科九曲河296平米起,华侨城139平米起,樾千山117平米起,雅居乐滨爵府102平米起,礼悦江山是111平米洋房,就龙湖两江新宸和九里晴川还能找到66平米、68平米的高层产品。

重庆融创文旅城置业顾问龙哥告诉记者,他们项目都是两房起槛,每次一开盘,60-80平米房源几乎秒光。

看来,要选到一个区域、配套等都合自己心意的两房产品,确实也不容易。

什么原因造成小户型难求

究竟是什么原因造成了现在一房、两房小户型难求的局面?

“从去年的成交数据来看,占比最高的就是3房,查看连续5年的数据,三房、四房的占比越来越高,而一房、两房的占比越来越低。”重庆英联达美产业机构策划总监樊强认为,究其原因,一个是二胎政策执行,大家所需的空间越多。二是,现在买房置业的主要目的是改善型置业,改善型至少是三房产品。

樊强还指出,重庆多年来的成交量在全国一直都是遥遥领先的,一个主要原因就是容积率太高。与其他城市相比,由于重庆对采光没有强制要求,再加上以前出让的土地都是核心区的土地,容积率都非常高。随着出让土地至内环以外,土地越来越宽阔,但是交通及配套却还不健全,势必催生更多对改善居住和居住环境有要求的客户,那么容积率就必然要低一些。

另外,低容积率也是重庆新区规划的主要方向,从最近土地出让的情况便可见一斑。

“之所以我们在是市场上看到的大多为大户型产品,从购房者的逻辑来看,主要在于购房成本越来越高了,大家更愿意一步到位。”重庆资深地产人士徐波指出,特别是一房产品过渡性太差,很难进行升级,这也是很客观的一个状态。

而目前一些商业性质的公寓产品,虽然也可以居住,但从投资角度来看的话,其价值和普通住宅还是有一些差别。

一房、两房要绝迹?

按照这样的趋势,重庆一房、两房在新房市场快要绝迹了吗?

“应该不会,随着城市更新开始,观音桥、渝中区这些老区拆迁后,必然会产生一房、两房的产品。”樊强表示,当然,这些区域未来的售价将会很高,面积太大总价必然上去,所以,小面积是必然的。

城市核心中的核心,小户型,单价高!很显然,这样的房子也并不是卖给刚需购房者的。

资深地产人徐波告诉记者,如果把1-5月重庆的销售数据梳理出来,可以发现销售得比较好的楼盘比如融创文旅城、瀚学融府总价区间都是在200万以下,上半年基本上都是刚需产品在走量,从重庆的产业结构其实就可以看得出来,虽然有些媒体说重庆改需第一,但实际上仍然还是刚需第一。

另外,重庆楼市从2016年到2018年都是比较火的,那个时候就已经消耗了一波需求,2018年10月到2019年1月、2月市场其实是比较淡的,3月份开始才逐渐起来,不过多数产品总价还是在200万以下,在重庆200万及以上房子销售中,品牌企业可能会走得稍微好点,品牌知名度不高的企业卖得并不是很好,原因在于能够购买200万以上房子的购房者大部分都是二次置业,而且还要能够有拿出60-80万的首付实力的人群已经在前几年消耗了不少。

因此,从目前的趋势来看,那些手握有限的资金,想要在主城区买一套属于自己的房子,或许就只能看二手房了。

确实,相比新房,一房、两房在二手房市场,不仅在售数量多,成交量也远远高于三房以上。

记者在链家官网查到,目前在售一房、 两房二手房共40713套,三房及以上有49334套。

而在重庆二手房最近成交中,一房、两房的成交了36559套,而三房及以上的房子成交了29308套。

面对以后两房越来越稀缺的现象,那些手持众多小户型房子的业主,或许将迎来新的机遇。

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