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券商纷纷给予“买入”评级 华夏幸福上半年业绩答卷超预期-重庆京美网

时间:2020-03-03 16:51:20 来源:投资者网

在国内模式独特被称为园区及产业新城开发商的华夏幸福,交出了今年上半年还算不错的业绩答卷。一方面引发投资者,尤其券商机构对其前景纷纷看好;另一方面深度与股东中国平安的落地项目合作,也引发了外界对于险资与产业平台未来交集的无限憧憬。

“买入”评级,是国内多家券商给予华夏幸福上半年业绩的直接反馈。

8月16日,华夏幸福公布了上半年财务数据报告。2019年上半年,华夏幸福实现营业收入387.3亿,同比增长10.74%;归属于上市公司股东的净利润84.8亿元,同比增长22.44%;基本每股收益2.78元/股,同比增长23.56%;公司总资产4570.67亿元,归属于上市公司股东的净资产468.90亿元,分别比上一年度末增长11.56%、7.11%。

净利率、毛利率提升 融资成本下降

整个上半年,华夏幸福实现销售额645.31亿元,其中,产业新城业务园区结算收入额143.83亿元,园区配套住宅业务签约销售额479.17亿元,其他业务(物业、酒店)销售额22.31亿元。公司签约销售面积共计551.05万平方米。

另外,华夏幸福整体毛利率达到48.7%,同比增加2.9%;整体的净利率为21.9%,同比增加2.1%;ROE为21.3%,同比增加4.8%。

2019年上半年,华夏幸福产业新城业务毛利润占比达到54%。截至期末,公司预收款项达到1403亿元,公司表示,预计将在未来三年内逐步结转为公司的营业收入与利润,有利于锁定公司未来的经营业绩。

具体现金流方面,2019年上半年,华夏幸福经营活动产生的现金流入共计407.9亿;公司的回款率由去年同期的46%,大幅跃升至今年的62%。

报告还显示,华夏幸福上半年筹资性现金流入达760.6亿元,比去年同期增长108.5%。筹资性现金流量净额由上年同期的-97.2亿,提升为317.4亿。报告期内公司新增融资为632.6亿元,其中529.9亿元为非房地产项目融资,非房地产类融资占比高达84%。

值得关注的是,华夏幸福不断在获得长线资金方面取得进展,且利率成本有所下降。2019年6月, “武汉市新洲区问津产业新城PPP项目资产支持专项计划”成立,发行规模21亿,发行期限1-6年,发行利率6%-7.3%。该项目是自2018年以来唯一一单园区类PPP项目资产支持专项计划。

8月15日,公司“18华夏04”公司债票面利率由7.40%下调至6.60%。而且,内部管理费用方面,华夏幸福成本控制表现明显。2019年上半年,公司管理费用较上年同期下降17%;管理费用率较上年同期下降2.4%。

一位国内知名券商房地产行业首席分析师告诉《投资者网》:“作为国内在产业新城方面颇具特色的华夏幸福,上半年业绩整体符合预期,盈利能力不断提升,尤其是净利率和毛利率表现不错。与此同时,公司融资成本不断降低,凸显了投资人对其前景的看好,因为尤其是近期以来,整个房地产行业受监管不断加强,信托融资渠道受限,导致了绝大多数公司融资成本水涨创高,而华夏幸福则还在下降,这一点较为不易。”

四大优势明显 券商纷纷给予“买入”评级

的确如此,多家券商纷纷给出了华夏幸福买入或优于大市的评级报告。海通证券8月19日发布的报告指出,看好公司都市圈战略、异地复制以及产业新城持续开发所带来的长期价值。给予公司 2019年 8-10倍 PE (市盈率)估值,对应市值约为 1185-1481亿元,对应合理价值区间为 39.46-49.33元,对应 2019年的 PEG (市盈率相对盈利增长比率) 为 0.28-0.35。

海通证券通过四方面指出其盈利表现:

1. 环京收入占比明显降低。从收入地域结构上来看,非环京区域的收入为 1481亿元,同比增长 97%。环京收入占比从2018年上半年 78%下降到2019年上半年的 62%,而非环京区域的收入占比则从 22%提升到了 38%。从区域收入贡献占比变化来看,华夏幸福异地拓展成果正逐步兑现。

2.盈利能力同比改善,归母净利润持续增长。利润率方面,华夏幸福主营收入的毛利率达到 48.79%,同比增加 2.96%,分项看,产业发展服务毛利率 83.81%,同比增加 6.33%,地产开发毛利率 35.81%,同比增长 0.44%,土地整理毛利率 14.04%,同比增加 5.97%。过去五年,归属于上市公司股东的净利润年复合增长率达到35%。

3. 现金流后续有望好转。考虑房企通常推盘重心在下半年,且伴随后期大兴机场通航,华夏幸福周边区域市场存在更多利好,企业后续现金流经营指标会有所好转。

4. 业绩锁定性强,回款率同比明显提升。回款方面,华夏幸福上半年回款率出现好转,现金流量表中销售商品、提供劳务收到的现金约为 397亿元,同比增长 7.8%。根据上半年销售额和销售权益比大致测算,公司 2019年回款率约 60%,较去年同期提高约 15%。

西南证券在给予的“买入”评级报告中指出,华夏幸福坚持都市圈聚焦战略,打造“3+3+X”格局,重点布局10个都市圈。报告期内公司拿地金额同比增长69%,获取土地面积同比增长66%(已达到2018年面积的95%),从结构上看,新获取土地中68%位于环京以外区域(特别是长三角和环郑州区域),下半年公司拿地预算200亿,相比上半年大幅增长。截至上半年末,公司总体土地储备计容建面6557万平米,其中在建2845万平米,为公司明年的销售增长奠定基础。

西南证券盈利预测认为,公司2019-2021年EPS分别为4.98元、6.74元、8.93元。考虑公司的商业地产板块有所突破,给予公司2019年8倍估值,对应目标价39.86元。

天风证券在8月19日发布的报告也指出,华夏幸福业绩实现较高增长,异地复制增速明显,非京津冀区域销售较好,分散了单一区域风险,京外区域产业投资、服务收入增长迅速,单园运营效率较高。产业新城模式对资金需求较大,平安入股后有望进一步改善融资端,预计公司19-20年EPS分别为5.16、7.05元/股,对应当前股价PE为5.05、3.69倍,参考目标公司平均PE6.7倍,出于谨慎给予公司19年6.5倍PE,对应目标价至33.54元,维持“买入”评级。

华夏幸福与中国平安首个业务项目落地

作为险资中国平安参股房地产行业的知名代表,一直以来,市场对于两者具体能如何擦出火花猜想不已,看起来,华夏幸福已经找到了新模式。

8月16日,华夏幸福发布公告,与中国平安人寿保险股份有限公司开展不动产项目合作。具体为,拟58.3亿元出售位于北京丽泽商务区的一个商办项目予平安人寿,同时获得后者的股东贷款最高不超过15.25亿。

与此同时,项目公司将向华夏幸福运管支付代建管理费,代建管理费包括固定代建管理费及激励代建管理费。

这是平安入股华夏幸福之后首个业务层面的合作落地项目。前述房地产行业首席分析师告诉《投资者网》,这种合作模式值得关注,一方面华夏幸福获得了资金支持,另一方面平安也获得了优质项目,更为关键的是,两者后续都能不断获益,可以把盈利能力发挥最大化。

据悉,华夏幸福仍拥有该项目开发、后期物业管理等权利。华夏幸福表示,本次不动产合作交易是公司初次尝试在传统重资产模式的基础上,采用资产管理输出的轻资产模式开拓商业办公不动产的新领域,对公司盘活存量资产,优化公司资产负债结构,寻找新的增长点具有重要意义。

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